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Immobilienfinanzierung

… sicher und gut auch in schwierigen Zeiten

Eine gute und sichere Immobilienfinanzierung ist spätestens seit dem Zinsanstieg der vergangenen Monate wieder ein großes Thema für Immobilienkäufer geworden. Die beiden Immobilienprofis Frank Weber, Inhaber von Weber Immobilien und Christopher Reuter, Baufinanzierungsberater bei Hüttig & Rompf, Frankfurt haben sich über die Fragen rund um die Finanzierung von Immobilien in heutiger Zeit unterhalten. Ein interessantes Gespräch, das wir Ihnen in unserem Blogbeitrag zur Verfügung stellen möchten.

Frank Weber

Frank: Die aktuelle Lage auf dem Markt hat sich im vergangenen Jahr geändert. Kaufinteressierte Kunden haben nach wie vor ein großes Interesse am Erwerb einer Immobilie, aber sie sind unsicher geworden, ob sie sich die Immobilie leisten können. Beim Kauf älterer Objekte kommt hinzu, dass höhere Beträge vorhanden sein müssen, um energetische Sanierungen oder den Austausch der Heizsysteme durchführen zu können. Da wo es nicht direkt vonnöten ist, muss man aber damit rechnen, dass im Zuge der Klimaneutralisierung weitere Vorgaben von der Regierung gemacht werden. Neben vielen weiteren Sorgen ist durch die höheren Zinsen der Kreis derer, die sich eine Immobilie leisten können, kleiner geworden. Zum anderen haben unsere Kunden das Gefühl, dass die Banken die Interessenten gründlicher prüfen und mehr Finanzierungsanfragen absagen, als noch vor ein paar Jahren. Viele Kunden kommen schon mit einer Menge Fragen zur Besichtigung und hätten gerne eine erste Einschätzung bereits bei der Besichtigung. Zum Beispiel möchten sie wissen, wie viel Eigenkapital sie beim Kauf mindestens mitbringen müssen?

Christopher Reuter

Christopher: Korrekt, die Banken sind bei der Kreditvergabe deutlich restriktiver geworden. Die meisten Banken fordern mittlerweile mindestens die Kaufnebenkosten, also Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notarkosten sowie eine Einbringung an Eigenkapital von 5-10% des Kaufpreises. Einige Banken finanzieren auch noch 100%, hier sind die Konditionen jedoch deutlich schlechter als bei Einbringung von Eigenkapital.

Frank: Wie hoch sollte denn die monatliche Rate höchstens ausfallen? Kannst du da eine Zahl nennen?

Christopher: Tatsächlich gibt es hier eine Faustformel, die monatliche Rate sollte maximal 40% des Haushaltsnettoeinkommen ausmachen. Beispiel: Hat eine Familie 5.000€ im Monat zur Verfügung sollte die monatliche Rate bei maximal 2.000€ liegen.

Frank: Welche Zinsbindung sollten die Kaufinteressenten denn wählen und wie können sie das Zinsänderungsrisiko reduzieren?

Christopher: Die Zinsbindung sollte mindestens 10 Jahre betragen. Aktuell sind die längeren Laufzeiten nicht viel teurer als kürzere Laufzeiten, daher empfehle ich aktuell eine Zinsbindung von 15 Jahren oder länger, damit man lange Planungssicherheit hat. Kürzere Laufzeiten kann man ggf. mit einem Bausparvertrag absichern, damit man das Zinsänderungsrisiko auf ein Minimum reduziert.

Frank: Gibt es Stellschrauben an denen man drehen kann, um den Zinssatz zu optimieren?

Christopher: Ja, die größte Stellschraube ist definitiv das Eigenkapital, da die Bank ihr Risiko minimiert je höher der Eigenkapitaleinsatz des Kunden ist. Als Eigenkapital zählen neben dem klassisch gesparten Geld auf dem Konto, auch Wertpapiere/Aktien, Lebensversicherungen, Bausparverträge oder weitere Immobilien, die freie Sicherheiten bieten.

Frank: Hast du eine Empfehlung, wie lange die Finanzierung höchstens laufen sollte?

Christopher: Die Finanzierung sollte so strukturiert sein, dass man immer genug Puffer für Lebenshaltungskosten und sonstige Ausgaben hat. Eine pauschale Aussage kann man hier nicht treffen. Viele Banken sehen jedoch eine maximale Laufzeit bei 35-40 Jahren.

Frank: Stichwort Flexibilität. Nicht immer kann man beim Kauf einer Immobilie schon genau vorhersehen, wie sich die Zukunft gestaltet. Paare bekommen Nachwuchs. Kurzfristig fällt vielleicht eins der Gehälter weg oder geringer aus. Aber auch im finanziell positiven Sinn können sich die Lebensumstände ändern. Ein Interessent erhält ein Erbe und möchte damit den Kredit teilweise tilgen. Deshalb fragen sich unsere Kunden oft auch, wie flexibel eine Finanzierung sein sollte?

Christopher: Da sind die Banken deutlich flexibler geworden. Viele Banken bieten mittlerweile eine Tilgungsänderung während der Laufzeit an. Das heißt, man kann die monatliche Rate beliebig anpassen, nach oben sowie nach unten. Die Minimaltilgung muss jedoch mindestens bei 1% liegen. Einige Banken bieten auch eine Sondertilgung in Höhe von 10% p.a. an, so könnte man ein Erbe relativ schnell in die Finanzierung einführen.

Frank: Unsere Kunden stehen häufig unter Druck, da sich bei attraktiven Immobilien viele Interessenten um den Zuschlag reißen. Da heißt es häufig, schnell sein. Welche Unterlagen sollten sie denn beim ersten Beratungsgespräch bereits vorliegen haben, um das Finanzierungsvorhaben zu beschleunigen?

Christopher: Also folgende Unterlagen sind bei allen Banken Standard:

Ausweisdokumente
Einkommensnachweise (z.B. letzten 3 Gehaltsnachweise)
Eigenkapitalnachweise
Steuerbescheide der letzten zwei Jahre
Letzter Rentenbescheid
Unterlagen zum Kaufobjekt

Wenn diese Unterlagen vorliegen, kann relativ schnell eine Finanzierung bei der Bank angefragt werden.

Frank: Und wie lange dauert es in der Regel, bis sie eine Information darüber erhalten, ob sie von einer Bank finanziert werden, wenn sie alle Unterlagen beisammenhaben?

Christopher: Pauschal kann man das schwer beantworten. In der Regel dauert es ca. 5-7 Bankarbeitstage bis eine finale Information der Bank erfolgt. In einigen Fällen kann es aber auch länger dauern. Durch unseren persönlichen Kontakt zu den Banken können wir jedoch Fälle bei denen es schnell gehen muss beschleunigen.

Frank: Vielen Dank für deine Tipps. Die geben wir gerne an unsere Kunden weiter.

Noch Fragen? Dann melden Sie sich bei uns. Wir helfen gerne.

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