Blog
Immobilienwert in nur 2 Minuten ermitteln? Geht das?

Immobilienwert in nur 2 Minuten ermitteln? Geht das?

„Immobilienwert ermitteln – in nur 2 Minuten“, so werben Immobilienbüros oft im Internet oder in den sozialen Medien. Sie müssen nur 3 – 4 Angaben zu Ihrer Immobilie machen und erhalten innerhalb von kürzester Zeit eine Angabe zum Wert Ihrer Immobilie über ein Immobilienwertermittlungstool. Aber bringen Ihnen diese Immobilienwertermittlungstools ein brauchbares Ergebnis?

Nein! Ihnen bringt das kein brauchbares Ergebnis beim Ermitteln des Wertes Ihrer Immobilie. Sie erhalten einen sehr groben Schätzwert, der Ihnen je nach Programm den Wert ähnlicher Immobilien mit ähnlicher Quadratmeterzahl in ähnlicher Lage und ähnlichem Bauerjahr ausspuckt. Die Abweichungen zum tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie können dabei – je nach Tool – so groß sein, dass Sie sich auch gleich irgendeine Zahl ausdenken können. Sie sollten sich auf keinen Fall mit einer solchen Zahl auf den Weg machen und Ihre Immobilie im Internet anbieten.

Doch warum sind diese Immobilienwertermittlungstools so ungenau?

Exemplarisch möchten wir Ihnen das an 5 Gründen erklären.

1) Viele Parameter bestimmen den Immobilienwert

Der Wert einer Immobilie setzt sich nun mal nicht aus den Quadratmetern, der Lage und dem Baujahr zusammen. Es ist viel komplizierter. Wie ist die Immobilie geschnitten? Stimmt die Anzahl der Zimmer im Verhältnis zu den Quadratmetern oder besteht die Wohnung aus wenigen großen Zimmern? Dann ist sie für Familien mit Kindern vielleicht nicht gut geeignet und Anzahl der Interessenten wird geringer ausfallen.
Das Alter der Gebäudetechnik spielt eine große Rolle. Muss die Heizung bald ausgetauscht werden? Ist die Elektrik noch zeitgemäß oder wird sie den Bedürfnissen der heutigen Zeit nicht mehr gerecht? Auch Sanierungen, die durchgeführt wurden, beeinflussen den Wert Ihrer Immobilie. Ist das Dach noch in Ordnung oder musste es bereits ausgebessert werden? Sind die vom Gesetzgeber vorgeschriebenen energieeinsparenden Maßnahmen, die bei einem Eigentümerwechsel umzusetzen sind, bereits ausgeführt oder müssen diese noch ausgeführt werden? Wichtig sind auch Ausstattungsmerkmale wie Bodenbeläge. Sind sie noch gut und frei von größeren Schäden? Entsprechen Sie noch dem Zeitgefühl oder muss Ihr Käufer hier modernisieren?

2) Die Lage ist für den Wert entscheidend.

Für die Immobilienwertermittlung reicht es nicht, eine grobe A- oder B-Lage anzugeben, Ihr Käufer wird mehr für die Immobilie bezahlen, wenn er im Ruhigen wohnt und dennoch in wenigen Gehminuten Supermärkte und Bushaltestellen erreichen kann. Ist das alles vorhanden, aber das Haus grenzt an die örtliche Grundschule, beeinflusst das den Wert Ihrer Immobilie nicht unerheblich. Selbst die Straßenseite in einer Straße kann den Wert schon in die eine oder andere Richtung beeinflussen. Auch der Zuschnitt des Grundstücks darf nicht außer Acht gelassen werden. Hierbei ist auch das Längen-Breiten-Verhältnis in Bezug auf die Nutzbarkeit ein wichtiges Kriterium. Geplante Entwicklungen in der Stadt selbst können ebenfalls den Wert Ihrer Immobilie beeinflussen. Gibt es Bauland in der Nähe? Was wird dort entstehen? Plant die Gemeinde, das Gebiet um Ihrer Immobilie herum auch weiterhin als Wohngebiet zu nutzen? Soll zusätzlich Gewerbe angesiedelt werden? Ist sozialer Wohnungsbau geplant?

3) Angebot und Nachfrage – die Parameter der freien Marktwirtschaft

Angebot und Nachfrage – die Parameter der freien Marktwirtschaftprägen ebenfalls den Wert Ihrer Immobilie. Wenn es viele Nachfragen nach Immobilien in Ihrem Viertel und nur wenige Verkaufsangebote gibt, steigt der Wert Ihrer Immobilie (Verkäufermarkt). Sind ein großes Angebot und nur wenige Nachfragen vorhanden, sinkt der Preis, den Sie bekommen können, denn die Interessenten haben die Wahl, können um den Preis handeln und müssen sich nicht schnell für ein vermeintlich teure Immobilie entscheiden (Käufermarkt).

4) Die wirtschaftliche Gesamtsituation beeinflusst den Wert

Die wirtschaftliche Gesamtsituation darf bei der Preisfindung nicht unberücksichtigt bleiben. In Zeiten von Inflation steigen die Zinsen und die Nachfrage sinkt, da die finanzielle Gesamtbelastung nicht mehr für eine größere Käuferschicht tragbar ist. Steigende Unsicherheiten bei der Entwicklung der Energiekosten verringern die Attraktivität älterer/energetisch nicht ertüchtigter Gebäude. Geopolitische Konflikte verunsichern in Bezug auf die persönliche, wirtschaftliche Situation und hemmen das Kaufverhalten der Menschen. Die Unsicherheit, die durch diese Faktoren entstehen können, können oft nur durch eine attraktive Preisgestaltung kompensiert werden.

5) Overrent und Underrent

Einfluss auf den Verkaufspreis hat auch, ob die Immobilie vermietet oder unvermietet verkauft werden soll. Grundsätzlich ist es für einen Kapitalanleger interessant, eine Wohnung mit einem solventen Mieter zu erwerben. Es darf hierbei jedoch nicht unberücksichtigt gelassen werden, ob der erzielbare Mietertrag dem aktuellen Mietniveau entspricht oder nicht. Bei Altmietverträgen wird manchmal auf Mietanpassungen während der Laufzeit verzichtet. So ist bei der Wertermittlung ein Underrent zu berücksichtigen. Ebenso schlägt sich eine Miete, die über Marktniveau liegt, positiv auf den Wert Ihrer Immobilie nieder (Overrent).

Wenn die Immobilienwertermittlungstools so ungenau sind, warum werden sie dann so häufig eingesetzt?

Ganz einfach. Immobilienwertermittlungstools dienen gar nicht dazu, Ihnen einen möglichst genauen Wert für Ihre Immobilie zu präsentieren, mit dem Sie sich dann selbst auf die Suche nach einem Käufer machen können. Sie dienen dazu, Ihre Kontaktdaten zu erlangen. Man gibt Ihnen (irgend)einen Wert durch die Angabe von ein paar Parametern zu Ihrer Immobilie. Sie hinterlassen eine Email-Adresse oder eine Telefonnummer, um das Ergebnis angezeigt zu bekommen. Dann wird früher oder später ein Drittanbieter Kontakt zu Ihnen aufnehmen und überprüfen, ob tatsächlich ein Verkaufsinteresse besteht. Wenn der Drittanbieter dies positiv beurteilt, wird er Ihre Kontaktdaten an einen oder mehrere Makler verkaufen, die sich dann wiederum bei Ihnen melden. Sie wissen dann aber nichts über den Makler, der Sie zu Hause aufsucht und Sie wissen nicht, wie seriös seine Arbeit ist. Das Tool aber hat seine Aufgabe erfüllt und einen Lead geniert. Deshalb spricht man bei solchen Wertermittlungstools auch von Leadgeneratoren.

Leadgenerierung bedeutet die Gewinnung von Interessenten und ist ein Begriff aus dem Marketing.  Ein Lead ist ein Kontakt mit einem Interessenten, der sich für ein bestimmtes Produkt, in dem Fall der Verkauf einer Immobilie interessiert und der seine Kontaktdaten einem Werbetreibenden hinterlässt.

 

Was können Sie machen, wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie genau berechnen lassen möchte, ohne in die „Falle“ eines Leadgenerator zu tappen?

Wenn Sie Ihre Immobilie alleine verkaufen wollen, fragen Sie doch Nachbarn und Bekannte aus Ihrem Viertel, für welchen Preis diese ihre Immobilien verkauft haben. Achten Sie dabei auf die Parameter, die wir Ihnen oben genannt haben und suchen Sie so lange, bis Sie eine vergleichbare Immobilie gefunden haben und sich am Verkaufspreis orientieren können. Setzen Sie nicht einfach einen Preis an. Wenn dieser zu hoch ist, laufen Sie Gefahr Ihre Immobilie zu „verbrennen“.

Wenn Sie sich vorstellen können, mit einem Immobilienmakler gemeinsam Ihre Immobilie zu verkaufen, bitten Sie ihn, eine genaue Immobilienwertermittlung anzufertigen. Geben sie ihm Einblick in die Immobilie und halten Sie alle Informationen über die technische Ausstattung parat. Wundern Sie sich nicht, wenn das ein paar Tage dauert. Eine klassische Wertermittlung verlangt von Ihrem Makler eine gründliche Recherche und bringt umfangreiche Rechnereien mit sich. In der Regel kostet das nichts, sondern wird von Maklern kostenfrei und unverbindlich angeboten. Eine Provision erhalten die Makler in der Regel erst, wenn Sie Ihre Immobilie verkauft haben. Wenn die Wertermittlung berechnet ist, treffen Sie sich erneut und lassen Sie sich alles ganz genau erklären. Ein guter Makler nimmt sich gerne die Zeit und erklärt Ihnen seine Berechnungen.

Wie finde ich einen guten Makler?

• Fragen Sie Ihre Freunde oder Bekannten nach deren Erfahrungen
• Googeln Sie Immobilienbüros in Ihrer Gegend und lesen Sie die Rezensionen. Lassen Sie sich nicht von bloßen Anzahl der Sterne blenden. Wenn Sie sich die Rezensionen durchlesen, werden Sie schnell erkennen, ob es sich um echte Kunde handelt oder nicht.
• Laden Sie sich 2 – 3 Makler nach Hause ein und verschaffen Sie sich einen Eindruck. Derjenige, der Sie am meisten mit einer Vertragsunterschrift unter Druck setzt, ist vermutlich nicht der kompetenteste.
• Achten Sie darauf, dass der Makler nicht nur „verbal“ geschult wurde, sondern erfragen Sie auch seinen beruflichen Werdegang. Hat er eine kaufmännische Ausbildung oder ein Studium abgeschlossen oder nur ein betriebsinternes Coaching genossen? Gut ausgebildete Makler sind stolz auf Ihre Qualifizierungen und Abschlüsse und werden Sie gerne informieren.
• Lesen Sie unseren Blog zum Thema „Wie finde ich einen seriösen Makler“

Noch Fragen? Dann melden Sie sich bei uns. Wir helfen gerne.

Möchten Sie eine Wohnimmobilie verkaufen. Dann sind Sie hier genau richtig. Wir sind als Immobilienmakler seit über 20 Jahren erfolgreich im Rhein-Main-Gebiet tätig. Unsere Büros befinden sich in Hattersheim am Main und in Walluf im Rheingau